無邊無際21 - 「活化資產配置 · 保單融資方案」例子

「活化資產配置 · 保單融資方案」例子

陳先生54歲，陳太太45歲，其資產如下：(金額為港元）

陳先生

名下流動資產總值$1.5M包括：

現金 $1M

股票+基金 $0.5M

名下不動資產總值$29.5M包括：

舗位A $30M(與太太共產）計$15M

住宅B $5M(與太太共產）計$2.5M

住宅C $5M(與太太共產）計$2.5M

舖位D $3M(與太太共產）計$1.5M

住宅E $8M                       

名下人壽保單 $4M

名下總值：$35M

陳太太

名下流動資產總值$3M包括：

現金 $1M

股票+基金 $2M

名下不動資產總值$28.5M包括：

舗位A $30M(與丈夫共產）計$15M

住宅B $5M(與丈夫共產）計$2.5M

住宅C $5M(與丈夫共產）計$2.5M

舖位D $3M(與丈夫共產）計$1.5M

住宅F $3M

車位G $1.5M

車位H $1.5M

車位I $0.5M

車位J $0.5M

名下人壽保單 $2M

名下總值：$33.5M

表A. 現狀列表：

陳先生	資產比例	陳太太	資產比例
股票+基金 $0.5M	2%	股票+基金 $2M	6%
現金+保單 $5M（#含$4M）	14%	現金+保單 $3M（#含$2M）	9%
不動產 $29.5M	84%	不動產 $28.5M	85%
名下總值 $35M	100%	名下總值 $33.5M	100%

不動產佔80%，在財富傳承角度，難於平均分配。

#含$4M、#含$2M所指是人壽保單的賠償額，在資產傳承的角度視為現金。

表B. 活化資產後即時狀況列表：

股票+基金 $6M(*含$5.5M)	14%	股票+基金 $8.2M(*含$6.2M)	19%
現金+保單 $8.3M(**含$3.3M)	19%	現金+保單 $7.6M(**含$4.6M)	17%
不動產 $29.5M	67%	不動產 $28.5M	64%
名下總值 $43.8M(+25%)	100%	名下總值 $44.3M(+32%)	100%

不動產比例降至60%，即流動資產比例大增。

資產總值即時增加25%（由$35M增至$43.8M，多8.8M）及32%（由$33.5M增至$44.3M，多10.8M）

*含$5.5M、含$6.2M是銀行融資作為基金投資的金額（*下表C和表D同解）

**含$3.3M、含$4.6M是扣除所有銀行融資貸款額的淨保額

表C. 活化資產五年後狀況列表（假設融資利率2.5%、$5.5M和$6.2M基金年回報率8%單息、原有資產沒有升跌）

股票+基金 $6.7M(*含$6.2M)	15%	股票+基金 $9.3M(*含$7.3M)	20%
現金+保單 $8.3M(**含$3.3M)	19%	現金+保單 $7.6M(**含$4.6M)	17%
不動產 $29.5M	66%	不動產 $28.5M	63%
名下總值 $44.5M	100%	名下總值 $45.4M	100%

基金增值$0.7M（由$5.5M增至$6.2M）及$1.1M（由$6.2M增至$7.3M）

融資所得金額的基金投資，產生收益去扣除融資利息獲取的回報，使資產總值由$43.8M增至$44.5M及由$44.3M增至$45.4M。

表D. 活化資產後10年後狀況列表（假設融資利率2.5%、$5.5M和$6.2M基金年回報率8%單息、原有資產沒有升跌）

股票+基金 $7.4M(*含$6.9M)	17%	股票+基金 $10.4M(*含$8.4M)	22%
現金+保單 $8.3M(**含$3.3M)	18%	現金+保單 $7.7M(**含$4.7M)	17%
不動產 $29.5M	65%	不動產 $28.5M	61%
名下總值 $45.2M	100%	名下總值 $46.6M	100%

持續10年，基金增值$1.4M及$2.2M，資產總值增加至$45.2M及$46.6M。

持績20年，基金增值$2.8M及$4.4M，資產總值增加至$46.6M及$48.8M。

表E. 10年後還原資產狀況列表（假設融資利率2.5%、$5.5M和$6.2M基金年回報率8%單息、保單利率3.9%、原有資產沒有升跌）

股票+基金 $1.9M^	5%	股票+基金 $4.2M^	12%
現金+保單 $5.5M^^	15%	現金+保單 $3.7M^^	10%
不動產 $29.5M	80%	不動產 $28.5M	78%
名不總值 $36.9M(+1.9M)	100%	名下總值 $36.4M(+2.9M)	100%

與表A.比較，資產總值增加$1.9M（由$35M增至$36.9M）及$2.9M（由$33.5M增至$36.4M）。

^含融資所得的基金投資回報扣除融資利息後為$1.4M及$2.2M

^^持續10年，由於保單價值的不斷增加，使資產總值內增多現金$0.5M至$5.5M（原$5M）及$0.7M至$3.7M（原$3M）。

若持績20年，保單價值的不斷增加，使資產總值內增多現金$2.6M及$2.7M。

具體安排：

陳先生和太太把不動產舖位A作抵押，得兩筆HK$7.5M的融資金額，同步向保險公司投保高額人壽保單，每人保額US$2M（HK$15.6M），一次躉繳保費分別為HK$6.8M及HK$4.8M，而銀行視高額人壽保單為極優質的抵押，同時批出分別為HK$4.8M及HK$3.5M，融資總額為HK$12.3M及$HK11M，把融資所得的總金額扣減保費後，得HK$5.5M及HK$6.2M用作投資在年回報8%的基金（基金回報率、價格可跌可升、每月支付派發基金的月收益可作給付融資利息），而現時銀行融資利息率為2.5%（可浮動）。

陳先生		陳太太
銀行融資$7.5M+$4.8M=$12.3M	利息率2.5%，年利息支出$307,500	銀行融資$7.5M+$3.5M=$11M	利息率2.5%，年利息支出$275,000
高額保單保額$15.6M，一次躉繳保費$6.8M	槓桿230%	高額保單保額$15.6M，一次躉繳保費$4.8M	槓桿325%
融資金額扣除保費後可作基金投資金額$5.5M	回報率8%，年回報收入$440,000	融資金額扣除保費後可作基金投資金額$6.2M	回報率8%，年回報收入$496,000
基金投資回報對減融資利息$440,000-$307,500	年正回報金額$133,000，（每月$11,083）	基金投資回報對減融資利息$496,000-275,000	年正回報金額$221,000（每月$18,416）
財富傳承狀況（身故）：賠償金額扣除融資金額，更多出$8.8M	$15.6M-$12.3M+$5.5M=$8.8M	財富傳承狀況（身故）：賠償金額扣除融資金額，更多出$10.8M	$15.6M-$11M+$6.2M=$10.8M
保單價值的增長：開始時約82%所繳保費，按年增長，至第8年平衡，其後不斷增長。	開始時$5.6M，退保成本$1.2M。第8年$6.9M。第10年$7.3M、第20年$9.4M。	保單價值的增長：開始時約84%所繳保費，按年增長，至第6年平衡，其後不斷增長。	開始時$4M，退保成本$0.8M。第6年$4.8M。第10年$5.5M、第20年$7.4M。

注意事項：

1, 銀行對於批出款項一向嚴格，受相關規管，不同背景客戶的物業抵押保單融資方案，批給的情況不同，而條件也有異。例如融資利息率現時在3%左右，條件較佳者可獲優惠。

2, 融資利息率是浮動的，加息會產生更高利息支出，上述方案加息1%，陳先生太太分別每月多付$10,000及$9,000。當然，在投資市場的回報會相應提高，可以起抵消作用。

3, 基金投資方面，回報都是可跌可升的，選擇年回報8%的基金，扣除每月利息支出之後，可每月帶來分別為$11,000及$18,000的額外收益。當回報為7%時，每月收益為$6,000及$13,000。當回報6%時，每月為$2,000及$8,000。而回報接近5%時，收益接近零，再低時就要自己支部分融資利息了。

4, 基金投資可選擇每月派發的派息基金，方便收取現金，作銀行利息對減。而一般派息基金的風險為中等，以派息為目的。

5, 用物業作保費融資，有相關的費用，包括銀行手續費為融資金額的0.5%（此個案夫妻共HK$116,500）、律師費數千元、政府費用、每年火險保費HK$18,750和銀行每年續期的手續費。

6, 辦理保費融資同時也獲相應的透支戶口，客戶可把資金存入去減少利息支出，因應需要隨時提款，免除急需時的煩瑣銀行手續、節省時間。

7, 物業抵押作保單融資後，也不影響其原有功能，仍然出租、自住、升值、買賣。當出現買賣時，經銀行安排還款即可，更或把款項作投資，然後作抵押獲取更多銀行服務。

8, 風險方面是投資回報未能對沖利息支出，這與個人投資理財知識相關，提升投資知識及多加留意投資市場變化與世界大勢也是必須的。近10年都是歷史低息年代，可適時運用低息（低成本的錢）活化資產為財富增值。

9, 提早退保問題：人壽保單都存在退保的費用，一般理解是所付保費與退保所得之差額，保單按年到達break even收支平衡狀況。上述為例，陳先生約8年、陳太太約6年，就平衡了。所以保單是一個中長綫的方案，更者保單保至120歲，有充足時間去審慎檢視。

10, 提早退保問題2 ：經實際計算，由於有基金的投資回報，融資方案整體的break even 收支平衡可在第8年和第6年之前。

11, 保單價值的不斷增長：保單值價由第一天開始便不斷增長，因有利息給付，保單保證首5年不低於3.9%息率，而可見市場息率走勢向上，故保單價值增長把資產不斷增值了。（保單價值列表已扣除相關保單內費用）

12, 保單是美元貨幣，經年累月之後也得留意匯率變化帶來的影響。

13, 保單融資方案可提升整體資產的現金比例和增加大筆現金，在財富傳承的角度，不動產是不好作平均分配的，現金比例的提升有助財富傳承的更好安排，同時，保單更可指定受益人收取現金。

總結：

1, 一般物業抵押，都本息歸還，而保單融資可以只還利息，讓資金更靈活。且以透支戶口運作，存取方便。

2, 與銀行特別安排下，可提取部分現金使用，方便多元。

3, 以「零成本」效應活化資產，運用銀行和保險公司的功能，相互給合的財富傳承方案。

4, 不影響物業的功能下，活化資產，即提升了物業的更大功能。因原物業每月收租HK$50,000，加租不易，而方案下現時提供每月約HK$29,000的額外收入，當作加租也未嘗不可。

5, 由於是長綫安排，保單價值的增長會帶來可觀的財富來原，10年後多$0.5M+HK$0.7M=HK$1.2M，20年後多HKD2.6M+HK$2.7M=HK5.3M。

6, 於財富傳承而言，總資產即時增加HK$8.8M+HK$10.8M=HK$19.6M的流動資產。

7, 只要留意加息與投資基金風險變化，調整投資對應，財富增值與傳承同時安排妥當了。